いろいろ考えたけれどもマイホームはやっぱり注文住宅にしよう！
ということで私は注文住宅でマイホームを建てようとしています。
真剣に検討・情報収集を始めてからすでに半年以上が経ちました。
ネットや書籍を活用して住宅関連の情報を集めたり、ハウスメーカーや工務店、住宅設備メーカなどを訪問したりを続けてきましたが
ダラダラ勉強しないでそろそろ決めない？
それ以上勉強しても大差ないと思うよ。。
と妻には呆れられ始めている今日この頃。。
そんな施主である私が、今まで右往左往しながら家の勉強を進めてきたことを整理したのが今回のブログです。
長くなるので三回に分けており、第1回は基本編。
家の中身の話は第2回・第3回に回し、マイホームを建てようと思うときの検討事項やその後に家の勉強をする必要性について整理をしました。
これから家の勉強をスタートする方、注文住宅を建てるかどうか迷っている方のお役に立てると思っています。
そもそもマイホームは必要か？
夢のマイホーム！という言葉、よく聞きますよね。
ただ、経済的に考えると残念ながらマイホームは資産ではなく負債。
勢いで買っていいものではないです。
「そろそろマイホームを持ちたい！」と考えはじめた方には、家のことから調べるよりもまずはお金の面から入った方がいいと思いますのでこちらがオススメです。
上記の記事で解説されているポイントは以下の通りです。
以下の留意点を気にしながら読むと理解が深まると思います。
- サイト運営者は「お金の大学」のベストセラーで有名なYoutuberの両学長（ムキムキのライオン）。
- 両学長は持家派ではなく賃貸派。ただし、持家の否定派ではない。
- 家の専門家が書いた記事というわけではない。
- （少し細部ですが）記事中に出てくる修繕費は少し高い。メンテナンス性の高い建材がたくさん出てきているので注文住宅の場合は適切に選択すれば低減可能（建売の場合はおそらく難しい）。
住宅購入は非常に大きな意思決定になるので、メリットデメリットの両方を理解して進めていきたいですね。なのであえてデメリットがわかる記事を紹介しました。
マイホームを注文住宅で建てることにした理由・検討内容
マンションや建売住宅、中古物件など様々な選択肢がある中、私自身がマイホームを注文住宅で建てることにした理由は大きく以下の3つです。
- 経済的な問題をクリアできる目途が立った（住宅ローンを組む覚悟ができた）
- 人生の中で長く過ごす自宅時間の価値を高めたい
- 建売住宅に対する性能面の懸念
以降、順番にお話しします。
経済的な問題をクリアできる目途が立った（住宅ローンを組む覚悟ができた）
まずこれが一番重要な理由です。
これがなければ２や３の理由があっても新築の注文住宅を建てる決断はできません。
私の資産の具体的な個別事情は特に参考にならないと思いますが検討内容自体は多くの人に共通することかと思います。
検討したことは以下2点。
- ＜必須＞85歳までの収支をシミュレーション（ライフプランシミュレーション）をして現預金がマイナスになってしまわないかチェック。
- ＜念のため＞住宅購入直後や22年後（建物価値ゼロになるとき）の家計のバランスシートを作成し債務超過に陥らないかチェック。
1点目については、住宅や土地、株式等の資産を持っていたとしても現金がマイナスになると家計の危機です。
そのようにならないためには総予算をいくらまでにして、頭金をいくら出してローンの返済額をどの程度にして、、ということを考えなければなりません。
しかも将来の支出は家族構成の変化等によって変動するので、それらも考慮しながらシミュレーションする必要があります。
なかなか難しい課題でファイナンシャルプランナーに丸投げしてしまいそうになりますが、いまは非常に便利な世の中でライフプランシミュレーションをできる無料のソフトがあります。
そのうちの一つ、Financial Teacherというソフトを活用して、ある程度のリスク（昇給することはない、妻は働かない、子どもは私立理系大学、副業収入は得られない、投資の利回りは期待する半分にも満たない等）を織り込みながらライフプランシミュレーションを実施し、現預金がマイナスにならないかチェックしました。
ファイナンシャルティーチャーの詳細はこちらの記事で紹介しています。
２点目、何らかの理由でマイホームを手放さなければならない事態も起こりえます。
現状の家計状況を貸借対照表（バランスシート）で把握して、マイホーム購入前後で家計のバランスシートがどう変化するのか？ということもシミュレーションしました。これも過去に記事にしていますので詳細はこちらからご覧ください。
しっかり数値でシミュレーションすると頭の中でモヤモヤ考えているよりもスッキリします。
この検討の結果、「経済的には大丈夫だろう！」と判断でき、住宅ローンを組む覚悟ができました。
人生の中で長く過ごす自宅時間の価値を高めたい
お金の話の次は、長い時間を過ごすところに優先的にお金をかけよう！という考え方です。
コロナ禍の中、在宅勤務の活用拡大が各地で進められています。
私も在宅勤務が増えましたが仕事でなくてもそもそも在宅時間は長いことに気づきました。
何かデータがないかな～と検索して見つけたのがこちら↓
自身の生活を振り返ってみても違和感はないですし、このデータが「平成28年公表 NHK放送文化 国民生活時間調査報告書」を用いて作成されたものでコロナ禍もない平時のデータなので
といえそうです。
加えて私の場合は半分以上が在宅勤務、職場はフリーアドレスとなり自分の座席はなし。
おそらくコロナが落ち着こうが在宅勤務は残るはずなので、上記データ以上に家で過ごす時間は長くなるだろうと考えており、なおさら住環境が優先的な投資先となりました。
あと、転勤の可能性が低いなど転居のリスクが小さいのも大きな要因の一つでした。
中古住宅や建売住宅に対する性能面の懸念
１つ目のお金の話、2つ目の時間の価値の話だけだと
わざわざ高価格な注文住宅にせずとも中古や建売でいいやん！
という声も聞こえてきそうです。
私もそうでしたが家の勉強を進めるうちに候補から消えました。
中古、建売ともに対象外とした理由は以下の通りです。
モノづくりで成長してきた日本ですが住宅に関しては「断熱後進国」。
高温多湿な国であるにも関わらず、欧米や中国で当然のようにルール化されていることが日本の住宅業界ではルール化されておらず、残念ながら非常に低い断熱性能の家で溢れかえっているのが現状のようです。。
夏涼しく冬暖かい家は断熱を意識して建てた家かマンションの中層階の中部屋だけ。
最近は断熱性能を売りにしているハウスメーカー・工務店が増えてきていますが、何十年も前に建てた中古住宅でそのようなことは期待できません。
家で過ごす時間を快適にする目的が果たせなければ意味がないので、私は候補から外しました。
詳細に関しては断熱のスペシャリストの松尾さんの書籍やYoutubeが参考になります。特に理工系の人にはすごくわかりやすい内容だと思います。
また、耐震性に関しては中古住宅の多くが耐震等級１にも満たない低スペック。震度７の地震が来れば耐えられる可能性は低いです。
建売住宅は、売れる見込みのある土地をハウスメーカーが買い占めて似た作りの家を一気に効率よく建て、思わず買いたくなるような魅力的な広告を出して家を売るビジネスモデルと認識しています。
ハウスメーカーは可能な限り早期に売りたいし可能な限りコストをかけたくない。
売れる確率が上がる要素（例えば家の外観やシステムキッチンの見栄え、耐震性能など施主に評価されやすいもの）にお金をかけ、気づきにくい性能（断熱性能や気密性能、メンテナンス性など）は削ってコストカットして家を建てているはずです。
実際、大手ハウスメーカーの建売住宅の仕様を聞くと断熱性能の低い窓を使っていたり気密性を意識した施工にはなっていなかったり、明らかに低性能でした。
これは買う側、施主側にこれまで知識があまりなかったことも一因です。売り手は買い手のニーズを調査して販売戦略を立てますから、買い手側にあまり知られていないことをわざわざ手厚くする必要はないですよね。
一方、土地重視で一軒家に住みたい人にとっては好条件。
私は重視するポイントが違いましたので建売住宅を候補から外しました。
家の勉強をする必要性
ここまで、マイホームを注文住宅で建てることにした理由（以下3点）を説明してきました。
- 経済的な問題をクリアできる目途が立った（住宅ローンを組む覚悟ができた）
- 人生の中で長く過ごす自宅時間の価値を高めたい
- 建売住宅に対する性能面の懸念
家の勉強をすることでこの考えに至るまでの判断基準としての知識を得ることができましたし、これから具体的にマイホームを建てていくときに様々な知識が必要になってきます。
ここからは家の勉強をする必要性について書いていきたいと思います。
住宅購入はポピュラーだけどかなり特殊なこと
人生の三大支出といえば、「住宅」、「教育」、「老後」が一般的ですよね。
「教育」や「老後」の資金は支出時期に向けての準備期間が比較的長く確保可能。
時間を味方につけた資産形成を軸にライフプランを組んでいくことが主流かと思います。
一方、「住宅」の場合、賃貸ではなく購入するとなるとピンポイントで多額の資金が必要。期間をかけた資産形成をできないまま支出時期を迎えることになります。
お金がたまるまで待っていては40代、50代にならないと家を建てられずマイホームによるメリットを享受できませんので、自分自身の手持ち金の何倍もの住宅ローンを組んでマイホームを購入するのが一般的かと思います。
手持ち金の何倍ものお金を動かす。。
住宅ローンでやってることはレバレッジをかけた不動産投資と同じ！
「レバレッジ」や「不動産投資」というとすごくハードルが高くて怖いものというのが一般的な認識かと思いますが「住宅ローン」となると何故かそんなイメージではないですよね。。税制優遇のあるお得な借金、というのが住宅ローンの一般的なイメージかと。
これが住宅購入のこわいところです。
ちゃんと理解したうえで住宅ローンを有効活用したいですね。
「モノ」を買うには知識が必要
他の三大支出とは異なり、マイホーム購入は「モノ」の購入、「モノ」への投資です。
マイホームに限らずいい買い物をするためには「モノ」の知識が必要不可欠。
例えば、車や高価な家電製品（洗濯機や冷蔵庫など）を買うとき、購入対象のモノの機能や性能、ランニングコストなどは重要な要因なのでしっかり調べる（または詳しい人に聞く）と思います。
営業マン任せにすることはないですよね。
さらに注文住宅の場合は汎用品ではなくオーダーメイドの特殊品を購入することになるので、この例よりもさらに難しい。さらに、扱う金額も何倍にもなります。
車や家電を買うとき以上にマイホームを買うときにはしっかりと買う「モノ」の知識を得て、自分にとって必要な機能を見極めていかなければなりません。
まとめ
注文住宅のお勉強①ということで、まずは細かな内容の前にマイホームの必要性やマイホームを注文住宅で建てることにした理由やそれに至る検討内容、そして家の勉強をする必要性に関して30代サラリーマンの私の実体験を踏まえながら説明してきました。
マイホームを建てること、特に注文住宅で建てるのは高額なお金がかかるので、なかなか大きな覚悟が必要になります。
ただ、うまくマイホームを建てることで得られる家族の幸せや健康・快適性は、お金をかける価値があるものだと思っています。
次回以降、具体的に家の勉強をするために役立つ情報を整理して紹介していきます！
【追記】パート2のWEB活用編、パート3の書籍編できあがりました。以下をご参照ください。
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